El economista y profesor de la Universidad de Barcelona Gonzalo Bernardos está considerado como uno de los 'gurús' más notables del mercado inmobiliario español. Además, dirige el Máster en asesoría y consultoría inmobiliaria de la UB, un curso orientado tanto a profesionales del asesoramiento, la consultoría, la gestión y la inversión inmobiliaria como a personas que tengan previsto desarrollarse profesionalmente en este campo en un futuro.
 |
| Gonzalo Bernardos |
fotocasa.es: ¿Cómo evolucionarán las ventas de viviendas en el segundo semestre de 2010?
Gonzalo Bernardos: En el segundo semestre las ventas evolucionarán al alza de manera considerable. Es posible que en el último trimestre se vendan aproximadamente un 35% más que en idéntico período del año anterior. El mejor comportamiento de las ventas se observará en las zonas consolidadas de las grandes y medianas ciudades. El motivo será principalmente fiscal, ya que el 1 de enero de 2011 desaparece la desgravación para las personas que cobran igual o más de 24.000 euros. Además, todas aquellas personas que han hecho aportaciones durante cuatro años a una cuenta de ahorro vivienda deberán adquirir un piso antes de fin de ejercicio si no quieren perder los beneficios fiscales previamente disfrutados. Están implicadas las finalizadas en 2008, 2009 y 2010 e involucran aproximadamente a 300.000 personas (230.745 a finales de 2008), una cifra sin duda nada desdeñable. El mejor mes de ventas de todo el año será diciembre, una característica muy diferente a la usual, ya que en dicho mes las transacciones se suelen situar a un nivel bastante inferior a la media mensual anual. .
fotocasa.es: ¿Cómo será el año 2011?
 En materia de vivienda la actuación del Gobierno ha sido deplorable  |
Gonzalo Bernardos: Depende con que ejercicio lo comparemos. Si lo hacemos con 2010, francamente malo. No obstante, el actual año es un espejismo debido a los motivos fiscales anteriormente reseñados. En cambio, en relación a 2009, un poco mejor, ya que en comparación a dicho ejercicio las entidades financieras darán más préstamos y la incertidumbre económica se reducirá, pues la economía española iniciará una progresiva, aunque lenta, recuperación. Los niveles de venta alcanzados en el período 2003 – 2006 no se observarán en toda la década.
fotocasa.es: ¿Cuál es la tipología de vivienda más fácil de vender en la actualidad? ¿Y la más difícil?
Gonzalo Bernardos: La mejor combinación actual consiste en un piso de tres o cuatro habitaciones situado en un barrio de clase media-alta de una gran ciudad en el que la oferta de viviendas nuevas es muy reducida. En estas ubicaciones, para la anterior tipología de residencia, la demanda ya excede a la oferta (aunque sólo sea de forma temporal) y la venta se realiza rápidamente, si el precio de la vivienda se ajusta al promedio del mercado. Por el contrario, la peor conjunción viene dada por una vivienda localizada en un pequeño municipio (población inferior a 10.000 habitantes) en el que previsiblemente sobrarán pisos durante más de una década, aunque no se construya en él ni uno más en los próximos años. Es una oferta que no tiene ni tendrá una equivalente demanda. En la actualidad, a través de agresivas campañas de publicidad, son ofrecidos por bancos y cajas o por sus compañías inmobiliarias con grandes descuentos, que en algunos casos igualan o superan el 50%. A pesar de ello, el nivel de ventas obtenido es decepcionante.
fotocasa.es: ¿Cuándo dejará de bajar el precio de la vivienda en España?
Gonzalo Bernardos: En el último trimestre de 2010, probablemente el precio de la vivienda deje de disminuir en las zonas más consolidadas (aunque no en las de alto standing) de las principales localidades españolas, pero aún continúe haciéndolo en la mayor parte del país. Desde mi perspectiva, el ajuste de precios, aunque ha sido elevado y notablemente superior al indicado por las estadísticas oficiales, no finalizará por completo en diciembre de 2010. Así, entre otros segmentos de mercado, aún le queda recorrido en la mayoría de las localidades turísticas (entre un 15% y un 20%), en los nuevos ensanches de algunas ciudades medianas (algo más del 10%) y en los barrios con menor calidad de vida de las urbes más pobladas (alrededor del 5%).
fotocasa.es: ¿Qué le parece la actuación del gobierno en materia de vivienda?
Gonzalo Bernardos: Sencillamente deplorable. No entiende nada de nada del funcionamiento del mercado residencial. Es un gran enemigo para la recuperación del sector inmobiliario y no se da cuenta de que la salida de la crisis económica sería más rápida si se recuperarán de forma relativamente vigorosa y permanente las ventas de viviendas. Si aumentarán éstas, se reducirían los “agujeros” de las entidades financieras, las cajas y bancos podrían otorgar más créditos, aumentaría en mayor medida el volumen de empleo, el gasto de las familias y el PIB. Para conseguir este objetivo, no deberían retirar la desgravación fiscal a la compra de una vivienda, sino establecer una nueva destinada a los inversores que adquieran una residencia (distinta de la que habitualmente residen) y la destinen durante 10 años al alquiler. Dicha desgravación podría ser del 10%, limitarse a la compra de una segunda vivienda (y no de una tercera o cuarta), no pudiendo superar el importe sujeto a la desgravación los 300.000 euros, siendo su duración limitada en el tiempo (únicamente estaría vigente durante tres años). Por otra parte, para reactivar el volumen de créditos hipotecarios, sería muy conveniente que el Banco de España avalará el 30% del importe de los préstamos destinados a la compra de vivienda, siempre que su cuantía total no fuera superior al valor de tasación. De esta manera, se reduciría el riesgo incurrido por las entidades financieras en la concesión de créditos, ya que es casi imposible que en los próximos años el precio de la vivienda baje en promedio un 30% adicional.
fotocasa.es: ¿Cómo definiría en pocas palabras el Master en Asesoría y Consultoría Inmobiliaria que usted dirige en la Universidad de Barcelona?
Gonzalo Bernardos: Es un master profundamente diferente a la mayoría de la oferta existente en el mercado. Su objetivo principal consiste en que los participantes realizan negocios, entre ellos y con algunos profesores. Por eso, su principal método de aprendizaje es el caso práctico. No existen exámenes y la titulación de master se consigue mediante la realización de una tesina, unos meses después de la finalización de las clases presenciales. Su cuadro de docentes está formado de forma casi exclusiva por los principales directivos del sector inmobiliario catalán. Históricamente, entre los estudiantes del master se han formado empresas y se han comprado y vendido numerosos solares. Es el único master español que enseña cómo invertir con éxito en mercados internacionales, hacer rentable la promoción y gestión de una residencia de estudiantes o cuáles son las claves de una futura estrategia de éxito en el mercado de la vivienda. Ninguno más proporciona las pautas para triunfar en un mercado residencial en recesión.
Máster en asesoría y consultoría inmobiliaria
El Máster en asesoría y consultoría inmobiliaria de la Universitat de Barcelona (UB) está orientado tanto a profesionales del asesoramiento, la consultoría, la gestión y la inversión inmobiliaria como a personas que tengan previsto desarrollarse profesionalmente en este campo en el futuro.
Entre otros objetivos, el curso persigue enseñar las principales técnicas de asesoramiento y estrategias de marketing inmobiliario, mostrar las técnicas de venta de vivienda fundamentales…
|
Enlaces de interés:
