El estadístico y economista José Manuel Naredo, que cuenta en su haber con el premio internacional Geocrítica 2008, evalúa en esta entrevista la situación del mercado inmobiliario y propone varias medidas para reducir el actual stock de viviendas.
fotocasa.es: ¿Qué valor considera que aporta al mercado inmobiliario un Índice como el de fotocasa.es basado en precios de salida o ‘asking price’?
José Manuel Naredo: Creo que fotocasa.es está cumpliendo una importante función social al iluminar el mercado inmobiliario con el índice de precios de la vivienda que viene elaborando a partir de los anuncios, ya que a día de hoy no hay un índice oficial que informe sobre los verdaderos precios de mercado de la vivienda en nuestro país. Hay que aclarar que cuando a veces leemos en la prensa que “los precios de la vivienda han subido o bajado un X por ciento”, la información suele referirse al índice que elabora trimestralmente el Ministerio de Vivienda. Pero este índice no recoge los precios a los que efectivamente se realizan las transacciones de viviendas, sino los precios que imputan a las viviendas las empresas de tasación de inmuebles, que muestran una sospechosa aversión a reflejar en toda su magnitud las caídas de precios que se observan durante el actual declive inmobiliario. Así, además de los normales desfases entre tasaciones y precios de mercado, el hecho de que las empresas de tasación trabajen mayoritariamente para entidades financieras interesadas en soslayar el desplome de sus garantías hipotecarias hace dudar de la independencia de esta fuente, lo que es muy grave.
En los inicios de la anterior legislatura propuse, sin éxito, al entonces recién creado Ministerio de Vivienda construir un índice de precios de la vivienda a partir de los datos de los anuncios, para reflejar con más objetividad y sensibilidad que las tasaciones el pulso de los precios inmobiliarios. Me congratuló mucho observar que dos entidades privadas, fotocasa.es y el IESE, sacaron adelante una propuesta similar a la mía, construyendo un índice mensual que arroja nuevas luces sobre el mercado inmobiliario, al marcar una evolución distinta de la del índice del Ministerio de Vivienda. Mientras que el índice de fotocasa.es empezó a caer a partir del segundo trimestre de 2007, el del Ministerio empezó a hacerlo con un año de retraso, a partir del segundo trimestre de 2008.
fotocasa.es: ¿Cuál de los dos índices refleja mejor la evolución de precios?
José Manuel Naredo: A mi juicio, el índice de fotocasa.es refleja mucho mejor que el del Ministerio de Vivienda la evolución de los precios de mercado de la vivienda, pues no es lógico que estos siguieran subiendo hasta el primer trimestre de 2008, cuando el número de operaciones de compra-venta, de tasaciones o de hipotecas acusaban ya antes claros síntomas de decaimiento. De todas maneras también hay que advertir que los precios de los anuncios no son los precios de mercado. En la coyuntura actual cabe suponer que los precios de mercado de la vivienda estén cayendo más que los precios de los anuncios en los que se apoya el índice de fotocasa.es, porque la crisis inmobiliaria es fértil en rebajas y “chollos” en los que los vendedores más necesitados de liquidez acaban vendiendo a precios bien inferiores a los de los anuncios.
fotocasa.es: ¿Qué opinión le merece el nuevo índice de precios de la vivienda elaborado por el INE?
José Manuel Naredo: En efecto, el Instituto Nacional de Estadística (INE) también contribuyó a romper el monopolio que venía ejerciendo el índice del Ministerio de Vivienda antes mencionado. El INE viene elaborando a partir de 2007 un nuevo índice trimestral de precios de la vivienda apoyado en los precios escriturados por los notarios. Las fuentes notariales han permitido construir estadísticas solventes de precios de mercado de la vivienda en otros países europeos en los que estos precios coinciden con los escriturados. El problema estriba en que, a diferencia de estos países, en España los precios de mercado no suelen coincidir con los escriturados que están, además, ligados a prácticas recaudatorias ajenas a la coyuntura inmobiliaria. Con lo cual tampoco cabe esperar que esta fuente refleje de modo fidedigno la caída de los precios de mercado, como tampoco la reflejan los valores catastrales.
fotocasa.es: ¿Se acabará reflejando en los datos del Ministerio la evolución de los precios de los anuncios recogida por fotocasa.es?
José Manuel Naredo: Es difícil saberlo. El hecho de que las empresas de tasación trabajen mayoritariamente para las entidades financieras y que los directivos de éstas pronosticaran tan reiteradamente que se produciría un “aterrizaje inmobiliario suave”, evidencia que hay fuertes presiones orientadas a “suavizar” la caída de los precios de tasación, sobre todo, porque el tema de las valoraciones es fundamental a la hora de presentar los balances y las cuentas de resultados, tanto de las empresas de promoción inmobiliaria, como de las propias entidades financieras.
fotocasa.es: ¿Ha afectado de alguna manera la bajada de precios de venta en el mercado de alquiler?
José Manuel Naredo: Sin duda, así lo atestigua el índice mensual de alquiler de fotocasa.es. Aunque se observa que la caída de los alquileres acusa cierto desfase y es de momento algo más moderada que la de los precios de venta: desde que los alquileres empezaron a bajar a mediados de 2007 acumulan una caída del 16 %. El hecho de que el único índice de precios del alquiler que se elabora periódicamente con cobertura nacional sea el de fotocasa.es, evidencia la desatención hacia este régimen de tenencia que ha venido mostrando el modelo inmobiliario español, volcado en promover a toda costa la vivienda en propiedad. Actualmente se apunta un desplazamiento del marco institucional más favorable al alquiler, que induciría a ampliar el mercado y a abaratar los precios, ofreciendo esta salida al amplio stock de viviendas desocupadas y/o en venta.
 Con semejante stock de viviendas y algunos hogares endeudados hasta las cejas los precios de la vivienda no repuntarán a corto plazo |
fotocasa.es: Las últimas estimaciones del stock de viviendas en venta lo cifran en 750.000 según la ACPE. ¿Qué medidas se deberían tomar para liberarlo y cuándo calcula que esto pasará?
José Manuel Naredo: Hay diferentes cifras dependiendo de la fuente. Hay quien lo cifra en más de un millón. Con semejante stock de viviendas en venta o en proyecto y con unos hogares endeudados hasta las cejas, no cabe pensar que vayan a repuntar de verdad a corto plazo los precios de mercado de la vivienda. Entre las medidas orientadas a facilitar la digestión de tan desmesurado stock está, en primer lugar, el deber de facilitar información fidedigna sobre la evolución del mercado inmobiliario, en vez de ocultarla o deformarla. Pues son las caídas de precios las que contribuyen a darle salida y, si se tratan de maquillar o desactivar, se demorará el ajuste del mercado. De ahí que considere que fotocasa.es, junto a las entidades especializadas en subastas, estén ejerciendo una impagable función social al añadir transparencia a un mercado inmobiliario que hasta hace poco venía siendo bastante opaco.
La otra salida consiste en reconducir parte de ese stock hacia el mercado de alquiler libre o social. Esto permitiría diversificar también los activos financieros a disposición de los hogares, ofreciendo productos financieros vinculados al mercado de alquiler que otorguen con gran seguridad unas rentabilidades razonables, como también ocurre en otros países europeos. Se desactivaría así el panorama que ha venido forzando a los hogares españoles a invertir directamente “en ladrillos”, acorralados por los riesgos bursátiles y los bajísimos tipos de interés de los depósitos. En lo que concierne a la vivienda social, sería el momento de hacer que el Estado aprovechara la crisis para reconstituir a bajo precio el casi desaparecido stock de vivienda social, en vez de echar más leña al fuego promoviendo la construcción de nuevas viviendas de protección oficial.
fotocasa.es: ¿Cómo valora la eliminación de la desgravación por compra de vivienda y la subida del IVA desde el punto de vista del sector inmobiliario?
José Manuel Naredo: Creo que la desgravación debería de haberse eliminado mucho antes, durante el auge, para evitar que se inflara tanto la burbuja inmobiliaria. Como también que debería haberse incentivado mucho antes la mencionada diversificación del mercado inmobiliario hacia el alquiler y el alquiler social. Sin un verdadero plan de reconversión del modelo inmobiliario que maneje todos los resortes institucionales y las políticas en el sentido indicado, la subida del IVA y la eliminación de la desgravación solo hacen que llueva más sobre mojado en el actual panorama de crisis.
