Pisos embargados. La cara y la cruz del mercado inmobiliario. Las ejecuciones hipotecarias representan el lado más amargo del sector de la vivienda, y es que sólo en 2010 tuvieron lugar más de 93.000 procesos, según los datos del Consejo General del Poder Judicial. Sin embargo, los pisos embargados también constituyen la única posibilidad de acceder a una vivienda para algunas personas, debido a su moderado precio.
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| Los pisos embargados son una oportunidad para algunas personas debido a su reducido precio |
En los últimos años, el número de ejecuciones hipotecarias ha ido en aumento desde 2007, el primer año de la crisis, cuando se registraron 25.943. Esta cifra se duplicó al año siguiente hasta los 58.686 y aumentó nuevamente hasta los 93.319 embargos en 2009.
El proceso de ejecución hipotecaria comienza cuando el cliente deja de pagar las cuotas de su hipoteca. A partir de tres impagos (en ocasiones esperan más tiempo) la entidad financiera envía el caso a una asesoría jurídica, donde comienza el procedimiento. “Si se trata de una vivienda habitual y la situación de impago se da con un intervalo de cinco años, el cliente puede abonar el importe de las cuotas atrasadas además de los intereses de demora hasta instantes antes de que la entidad financiera subaste la vivienda”, explica el responsable del departamento de hipotecas de Bankimia Pau A. Monserrat. No obstante, en su opinión, “las subastas suelen quedar desiertas porque son procesos opacos gestionados como un mero trámite al que obliga la Ley”.
En este sentido, el director de fotocasa.es, Christian Palau, considera que las viviendas deberían ser subastadas/vendidas por el máximo valor posible (como mínimo el importe de deuda) y el banco, como primer interesado, debería fomentar/impulsar esta venta.
Y es que para acceder a una subasta como particular hay que disponer del importe de la vivienda en efectivo, además de abonar una fianza que suele ser del 10%. Esto hace que muy poca gente pueda participar en una subasta y, como consecuencia, éstas no prosperan. Por lo tanto, es la entidad financiera la que se queda con el inmueble por el 50% del valor de tasación.
 La deuda con el banco se transmite en la herencia a los herederos  |
Así, el hipotecado pierde la vivienda y continúa debiendo la cantidad restante de la deuda. “Hay que tener en cuenta que es una deuda que se transmite. Esto significa que si los herederos quieren quedarse con la herencia tendrán que seguir abonando el importe restante que aún no se haya abonado”, comenta Pau A. Monserrat, quien añade que por eso “es tan importante negociar con el banco en cuanto nos demos cuenta de que los problemas en el pago de la hipoteca no serán puntuales y poner a la venta el piso por el importe más barato posible, lo que queda por pagar de la hipoteca”.
Dación en pago
Otra opción es recurrir a la dación en pago, aunque las entidades financieras sólo aceptan esta medida en casos muy puntuales en los que prácticamente tienen la certeza de que no recuperarán el dinero. “A veces ocurre con inmigrantes que no tienen familia en España, por lo que si se quedan sin casa y no pueden abonar la deuda regresarán a sus países”, agrega Monserrat. También cabe la posibilidad de negociar con el banco, de manera que acepten la dación en pago junto con un préstamo personal por una cantidad inferior a la deuda.
"La solución no es devolver las llaves y olvidarse de la deuda, pero tampoco aprovechar la ocasión para hacerse con un bien por un importe muy inferior a su valor real y seguir exigiendo parte de la deuda", explica Christian Palau.
La otra cara de la moneda
En el lado opuesto se sitúan las personas que acceden a una vivienda a través de inmuebles embargados, que son más baratos de lo que ofrece el mercado. “La gente está muy interesada en las viviendas embargadas”, afirma el socio fundador de la empresa eHabitar, Luis Álvarez, quien asegura que en lo que llevamos de año han vendido más pisos procedentes de embargados que en todo 2010. Esto se explica porque “los precios de los pisos embargados se están ajustando cada vez más”.
En fotocasa.es existen más de 1.800 viviendas procedentes de embargos de entre 50.000 euros y dos millones de euros. Puedes consultarlas aquí.
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