Redacción fotocasa.es
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23/09/2008
, 17:14h
Hay que tener claro que el trueque no es vender o comprar una casa, sino “cambiar” una por otra en condiciones similares. En realidad, se trata de dos compraventas, con la única diferencia que el medio de pago empleado, en lugar de dinero, es un bien distinto.
Los interesados en usar este método para conseguir un inmueble deben seguir unos pasos que corresponden a las transacciones conocidas como permuta o compraventa. Son contratos de cambio que se caracterizan por la inexistencia de precio en dinero (lo que no quiere decir que parte del precio pueda completarse con dinero). Ya que es una compraventa doble, los trámites que se deben seguir son iguales a los de una compraventa normal: otorgamiento de escritura pública, liquidación de impuestos (Transmisiones Patrimoniales Onerosas), inscripción en el Registro de la Propiedad, etc.
El hecho más notable es que en un mismo acto se producen dos compraventas, por lo que los gastos e impuestos se duplican. Así pues, hay que pagar dos plusvalías municipales, dos facturas notariales y dos facturas del Registro de la Propiedad correspondiente, además de liquidar el impuesto por cada una de las transmisiones patrimoniales. Es habitual que en las permutas no coincidan los precios de los inmuebles, así que lo más lógico es que cada una de las partes asuma sus impuestos.
Hay que tener en cuenta que…
Lo más usual es que alguna de las partes o las dos que intervienen en el trueque tengan una hipoteca pendiente. Por eso, es aconsejable informarse del estado de cargas y gravámenes de los inmuebles que vayan a adquirir, y que acudan al asesoramiento de un profesional para la preparación de los contratos.
Antes de firmar la escritura de compraventa, o incluso antes de asumir cualquier compromiso se debe exigir a la otra parte que nos enseñe su título de propiedad, generalmente en escritura pública, de la que resultará si es propietario o cualquier limitación de las facultades de disponer de la misma. Si no lo hace, el Notario comprobará siempre el título de propiedad antes de la firma de la escritura. En el Registro de la Propiedad comprobaremos que la vivienda está inscrita a nombre de la persona que vende y que está libre de cargas.
Si el inmueble no está inscrito en el Registro a nombre del vendedor o tiene cargas registrales, se deben efectuar algunos trámites previos a la escritura para regularizar la situación legal de la vivienda.
Diferentes formas de hacer la transacción
En el sector inmobiliario, cuando se adquiere una vivienda con garantía hipotecaria, lo más común es que el comprador retenga parte del precio para cancelar la deuda, o incluso se subrogue personalmente en dicha deuda para liberar así al vendedor-deudor frente al banco. Así pues, podemos hacer la operación de dos maneras:
a) Pagar el valor del inmueble y el valor de la hipoteca, adquiriendo el bien limpio de cargas.
b) Pagar sólo el valor de la vivienda y subrogar la hipoteca, es decir, adquirir el bien con la hipoteca pendiente.
En cuanto a las implicaciones fiscales de este tipo de operaciones, son exactamente las mismas que las que se producen en cualquier compraventa: se liquidan transmisiones patrimoniales onerosas (o actos jurídicos documentados si la operación está sujeta a IVA) y las correspondientes plusvalías municipales. Respecto a la deducción por reinversión en vivienda habitual, sería igualmente aplicable en el caso de permutar nuestra vivienda habitual.
